九龙仓集团。
林瑞海向林志超汇报道：“五幢住宅大厦的重建工程，我们决定分为两期工程；首先是今年开始的两座36层商业大厦，预计1994年完成，可为集团提供115万平方尺的楼面；二期工程则从1992年开始，重建为三幢写字楼大厦，可提供270万平方尺的楼面，预期1997年初完成一旦这五幢写字楼落成，九龙仓集团便在香港拥有950万平方尺的收租物业.”
林志超点点头，九龙仓集团在香港发展得中规中矩，主要是商业地产；但是，在海外的资产就比较丰厚了。
林瑞海接着汇报道：“我们在泰国、马来的地产投资，回报率每年高达40%左右，目前那边的总资产已经达到百亿规模，负债为28亿港币（本金20亿港币）新加坡方面，连卡佛广场施工顺利，1992年建成后可增加49万平方尺的商业面积.”
喜讯连连，按照林志超的预估，泰国、马来西亚、印尼、新加坡在1988~1992年地产可翻三倍左右；等到1995年，还能再翻五成。
也就说，九龙仓集团将在1994年开始撤离时，东南亚（不含新加坡）的净资产也将会达到300多亿港币。
这回报率，可是杠杠的！
新加坡方面，九龙仓集团除了拥有‘新加坡置地’51%股权外，还有乌节路的两座购物中心的项目（连卡佛广场，以及将来重建的百丽宫购物中心），还有一家上市企业——新加坡马可孛罗酒店。
林志超听完汇报，说道：“发展地产上进展如何？”
由于九龙仓集团的负债一度达到90亿港币，不利于企业的发展，林瑞海主动提出进军发展地产，从19*****股灾后，开始在九龙亚皆老街、京士柏道、沙田购买地皮，进行投资。
林瑞海说道：“嗯，一切进展顺利。下个月九龙塘有幅低密度大型屋邨九仓打算去竞投，我们打算联合信和地产、新鸿基去投资。大哥那边说，长实集团对这幅地皮兴趣不大。”
林志超说道：“黄廷芳黄志祥父子是有名的地产大好友，和他们联合倒是避免了拍卖场恶意竞争。”
虽然长实集团的现金流充足，但毕竟手握几个大型屋邨，所以不会去和别人火拼。
实际上，长实集团几乎从1984年开始，就已经不是拍卖场上的豪客了。毕竟通过收购、合作的方式，长实集团拥有大量的建设项目。
林瑞海说道：“我也是这样想的，只要有钱赚，大家合作投资完全没有问题。”
九龙仓集团并不是要大力发展住宅地产业务，仅仅是为了降低债务。如今的九仓，债务还有80亿港币左右；而账上。也还有充足的现金流（十几亿），所以情况很好。
林志超说道：“债务的事情，现在无需发愁，慢慢偿还就是！”
林瑞海点点头，说道：“负债率还是比较健康的，加上现在利息低，剩下的80亿港币债务不是问题。”
这时候，林志超说道：“等时机成熟，九仓就去内地发展商业地产，那边的市场足够大！”
毕竟家族的重心是长实系，林瑞海就算心里有想法，也该明白林志超的决定不容改变。当然次轮投资东南亚，也算让九龙仓集团的实力涨上来了。
后期，去内地投资商业地产项目，九龙仓集团可以大展拳脚。恰逢东南亚、香港的地产市场，都快到了丰收的季节，资金问题充裕。
林瑞海说道：“父亲，内地的情况怕是得有明显的改开信号，商业地产才能投资。毕竟商业地产周期长，短时间回笼不了资金。”
林志超点点头，说道：“所以就耐心等待，不改开只有饿肚子，做穷人，我相信上面的人会调整的。”
父子俩交心，也给林瑞海一些动力和方向。
时间匆匆，转眼来到8月。
长江集团中心正式投入使用，长实集团总部迁入这座‘世界名厦’，而林志超的办公室也搬到长江集团中心的62层，坐拥2000多平方尺。
“林生早”
长实的员工纷纷打招呼，脸上洋溢着高兴的表情。
一直以来，长实集团作为香港最大的地产企业，却没有以‘长江’冠名的总部大厦。像是新鸿基、恒隆、合和地产，都在湾仔拥有自己的总部大厦，新世界也在中环拥有自己的新世界中心。
所以不少人都在猜想，长实集团一定是在寻求一块最佳风水宝地，果不其然，中区的希尔顿酒店被拆卸，周围的建筑被长实收购，一切便显露出来。
而如今汇丰、中银、长实三家企业，都扎堆兴建了总部大厦，可谓‘火药味十足’！
“早你们早上上班，有没有感觉电梯拥挤？”林志超对几名职员说道。
他有‘专用电梯’，直达62层，所以无需担忧电梯拥挤的问题。
“不是特别拥挤，长江集团中心可是拥有28部升降机！”一名女职员抢先说道。
“是啊，是啊，比维港中心上班还快一天抵达办公室。”又一名职员不甘落后。
林志超笑道：“好，你们先忙！”
他简单的参观了一下62层，这里是集团总部的权利中心，布置得非常大气、整洁，让人有种肃穆的感觉。能在这样的企业上班，那是一种荣耀感。
回到办公室，林志超转了一圈，透过大型玻璃幕墙，维多利亚港一览无余。前面的香港会大厦、富丽华酒店（友邦金融中心）、和记大厦，显得特别渺小，和东侧的香港中银大厦，可谓气势宏伟，而西侧的汇丰银行大厦，则显得贵重一点。
“听说，今年汇丰银行的业绩恐怕不行！”林志超自言自语的笑道。
从1989年开始，美国银行进入低迷期，再加上香港发射地产和股市下跌，汇丰银行业绩下滑是必然的；不过，汇丰银行依旧正在收购英国的一家银行，意图将资产慢慢的转移至欧美，购买一个保险。
这种行为可以理解，哪怕是林志超，又何尝不是到处购买保险呢！
不一会，林瑞寰来到办公司。
“爸，美国金融、地产的情况很糟糕，特别是哪些地产贷款过重的银行，都遇到了很大的问题，万国宝通、富国.看来，美国经济再一次进入低迷阶段.美国经济弱，全球经济弱，但是美国经济更弱，因此表现为美元和大宗商品一起下跌.”
林志超点点头，他特意让林瑞寰去考察美国的金融和地产市场。
今年他在美国的投资不少，赫斯基正在美国购入天然气资源；维港投资、三个情人在逐步抄底银行股票。
而如今，他又准备让长实集团进入美国的地产业。
“按照这个趋势，商业地产在明年可能触底，但上涨的话预计还有三四年时间。这次长实集团去美国投资，主要是消耗从日本回笼的一些资金，所以投资方向是购物中心、奥特莱斯、大都会购物中心这三种商业地产。不过我们缺乏本地经营经验，所以我的想法是以收购企业，但要抱着一个核心思想——能收购就收购，不能收购就合作。明白嘛？”
事实上，商业地产分成好几种模式，包括：购物中心、奥特莱斯（折扣）、大都会（购物中心的一种，模式不一样）、物流地产、综合商业写字楼等。
所以投资商业地产，也是要分清产业的分类。
林瑞寰说道：“我明白，一定谨慎投资。”
林志超点点头，林瑞寰既稳重，同时也有果断的一面。如今有他这个父亲撑腰，此次进入美国商业地产，相信问题不大。
“写字楼方面，我预计再等两年开始投资，比较合理。当然，虽然未来3年，我们拥有300多亿的现金流、500亿的资金实力（贷款），但美国的投资不能超过4成。”
“嗯，三年200亿的规模也非常庞大了，未必有足够合适的项目。”
“对，没有合适的项目，我们宁愿不做！”
长实集团定位的是地产综合集团，地产一直会是核心业务，海外当然是以商业地产为主。
这个时候开始投资，总比内地企业将来在2015年去美国投资的聪明多，一年购买1000亿美金的大手笔，简直就是一个活脱脱的‘接盘侠’。
除了地产以外，长实集团的基建工程、饮料食品也是将来发展的重点。
亚洲卫视在8月初旬进行试播，备受香港市民关注。
亚洲卫视一共是5个频道，可以让五十多个国家收到这个电视台，可谓传播范围广。一旦发展起来，前景非常的好。
试播期间，节目多为购买的，包括从亚视购买的大量‘过时节目’，自制节目多为新闻，毕竟传媒集团拥有的新闻实力非常的强；待正式播送时，自制节目则逐渐增加。
与此同时，SM娱乐的‘.T男子组合’正式在亚洲卫视的‘音乐银行’出道，由于事前经过大量的宣传，所以一出道就备受关注。
和台岛的小虎队不同，.T组合的风格叛逆、张扬、热血，但偏偏出道曲目是《反对一切暴力》。而台岛去年底出道的小虎队，则是三个乖乖的小朋友。
强烈的对比，也让媒体关注两个组合的发展起来。
ATV大厦。
在大厦的广场上，有着近百位.T组合的歌迷，她们疯狂的挥舞着手臂，向第三次参加《音乐银行》的偶像致敬。
狂热的表情，显示着酝酿着一场娱乐圈的‘变革’——脑残粉不对，粉丝上线了！
HOT组合虽然出道才两周时间，但每一天的宣传活动安排得非常满，路演、商演、拍杂志、上节目，在最短的时间内，在香港刮起不一样的音乐——H-POP（港流音乐）。
“HOT，HOT”
“Tony Li”
各种应援的声音，在现场热闹非凡。这里有安保隔出一个应援曲，可以允许一些粉丝看偶像们上班，也是记者区域。
记者们拍摄这一幕，很快就成为新闻素材——.T组合VS小虎队。
办公室里。
林志超听取了林瑞楷的工作汇报：“《达人秀》预定12月在亚洲卫视娱乐频道播送，《蓝色生死恋》则在12月份亚视上播送，随后将被亚洲卫视进行重播”
他汇报的工作情况，皆是‘港流文化’的进展，也是父亲现在最关心的。
林志超满意的说道：“HOT组合的表演，我看过几次，符合我心目中的港流音乐.当然，这种港流音乐是多样性的，创造性非常重要，比如以后可以发展电子音乐、嘻哈.”
林瑞楷点点头，说道：“传媒集团这些年培养了很多年轻的人才，他们的创造力都非常足，有父亲的整体规划，相信港流文化一定会大获成功！”
确实，这些年传媒集团在‘传媒领域’非常重视人才，现在导演、编剧、作家、作词、作曲等专业性人才，都扎堆在传媒集团，因为‘钱多’，而且备受尊重。
以前一流的作曲作词，可能也就3000港币一首，但自从传媒集团介入后，特别是最近两三年，传媒集团给予版权分红费（亚视有唱片公司）。如今的SM娱乐，编制内的作曲作词就有二十多位，大家也是干劲十足，毕竟收入受唱片的影响。
林志超说道：“记得多开拓日韩、东南亚、台岛的海外市场，内地市场也要逐渐渗透，只有在亚洲形成足够的影响力后，才能去欧美立足。好比，当年的李小龙！”
“我明白！”
交流一阵后，林志超才放心下来。
港流文化是他送给香港的一份大礼，只要将这个产业做大，将来香港的情况不会太糟糕。文化产业如果能占本地经济的20%，那就是妥妥的‘大杀器’，因为文化产业还会影响当地的旅游、零售长夜。
中东的吉达港海面上，旭日号超级游艇迎来了一位‘土豪’——瓦利德·本·塔拉勒·阿勒沙特。当然此时的瓦利德根本不是‘中东股神’，只是利雅得（沙特首都）的一个富豪王子，尚未做出惊天的业绩。
不过此次伊拉克入侵科威特，沙特首都利雅得的地皮一落千丈，正式瓦利德真正崛起的关键战役。
“林先生，很荣幸接到你的邀请！”瓦利德看着被美国人都备受‘推崇’世界商人林志超，恭敬的说道。
林志超客气的说道：“瓦利德王子，我也很高兴伱参加我的邀请！”
随后，大家坐在甲板上，交谈起来。
陪同在林志超身边的，是他的妹妹林馨儿。
大家一番简单的交流后，林志超便切入主题：“瓦利德王子，我旗下的香格里拉酒店想在利雅得投资一家五星级酒店，特意邀请你加盟，不知道你是否有兴趣？”
香格里拉酒店如今已经发展成三家——新加坡、香港、东京，都取得了巨大的成功；哪怕是今年开张的东京香格里拉酒店，也是宾客云集，收益率预期在10%。
这也是林志超为什么慎重选择香格里拉酒店的选址，因为他要考虑回报率。
瓦利德说道：“我知道香格里拉酒店，它在新加坡、香港都是最赚钱、最有名、最豪华的五星级酒店，听说在日本也得巨大成功。只是，林先生难道不知道，沙特人正担心伊拉克，纷纷出售手中的土地出逃？”
林志超笑道：“你出逃了嘛？”
瓦利德摇摇头！
林志超又说道：“那么你一定是趁机抄底了？”
瓦利德惊讶的说道：“林先生真的眼光敏锐！我听说过你的很多故事，知道你也是一位抄底高手！”
林志超笑着说道：“毕竟，那样利润更高！”
瓦利德顿时找到了知己，立即向林志超请教起来，他非常的谦虚，在林志超面前，他毕竟是个后起之秀。
而林志超找瓦利德，不是自降身份，是林馨儿、林慧珠这对姑侄，都是女儿身，所以来中东不安全。
故林志超找瓦利德谈合作，更加的方便。
此次香格里拉酒店进军沙特首都利雅得，自然是打算趁着地价便宜，在沙特投资一家五星级酒店。
不过事情很快又发生变化，瓦利德似乎有感于林志超的投来橄榄枝，立即回报道：“林先生，既然你看好利雅得的土地和物业，不如我们也成立一家投资公司，炒卖利雅得的土地。”
他的想法是，借助林志超的资金，抄底更多的物业。
林志超欣然答应，随即双方细谈起来。
利雅得的香格里拉酒店，让出30%的股权给瓦利德；而双方再各拿出5000万美金，合计一亿美金抄底利雅得的地皮和商业物业。
当然，林志超是以香格里拉酒店的名义入股的。
香格里拉酒店这几年在日本赚了不少钱，不仅‘白得’一个五星级酒店，还收获了3亿美金的利润。
再加上这几年的酒店盈利，香格里拉酒店集团足足有4亿多美金的现金流。
所以，接下来林志超打算指挥林馨儿、林慧珠姑侄，去欧洲、北美、内地发展香格里拉酒店。在千禧年之前，要投资10家五星级豪华酒店。
(本章完)